從2021年開始，買房無法成為窮人進階的工具

你有沒有發(fā)現(xiàn)，2021年，關(guān)于房地產(chǎn)，你聽到的不再是買房到手賺多少，而更多的是某個城市房價終于開始跌了，大家不再熱衷于找房子，而是信心堅定了更多。

自從廣州出臺二手房指導(dǎo)價后，我終于堅定了一點：2021年絕對是中國樓市的大轉(zhuǎn)折之年，中國樓市以往的那種玩法，買房是進階圈層的媒介，致富的捷徑等等等等，全都要一去不復(fù)返了。

如果以2021年為轉(zhuǎn)折點，在這之前20年，房地產(chǎn)就是中國經(jīng)濟崛起，城市化加速推進的基石。抽象一點說，就是地方城市賣地，老百姓買房子，老百姓負(fù)債幫助城市發(fā)展經(jīng)濟騰飛。

這套打法在過去二十年屢試不爽，總體上來說是成功的，但這條路現(xiàn)在不能再繼續(xù)走下去了。

原因其實很簡單，老百姓負(fù)債到極限了，現(xiàn)在居民負(fù)債率已經(jīng)達到了60%，美日兩國的房地產(chǎn)都在這個水平附近的時候崩掉了，雖然無法得出普遍性規(guī)律，但歷史總歸是有經(jīng)驗可循的，灰犀牛不能再來，要做的就是防患于未然。

那么問題來了，為什么是2021年，這背后的邏輯可能足夠復(fù)雜，也有足夠多的指標(biāo)支撐這一決策，我所能觀察到的是：

在大國競爭的大背景下，中國面臨兩個非常重大的命題，一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級推動高質(zhì)量發(fā)展能否實現(xiàn)，二是人口增速頹勢如何扭轉(zhuǎn)？而這兩大命題的背后，拆解出來的關(guān)鍵招數(shù)之一，就是解決要住房問題。

今年以來已經(jīng)有400多次調(diào)控措施出臺，但細細數(shù)來，無非是圍繞這三條線布局的。

一是面對房企，“三道紅線”加土拍規(guī)則限制房企高杠桿高溢價拿地；

二是面對二手房價格，通過二手房指導(dǎo)價以及房貸利率限貸甚至停貸等措施控制二手房價格上漲。

三是合理控制新房的價格、供應(yīng)和銷售，不能扎堆，不能造熱點，穩(wěn)妥推進。比如武漢房票，上海買房積分等等。

這里要著重展開一下二手房指導(dǎo)價，為什么對二手房最狠？現(xiàn)在的指導(dǎo)價可能只有市場價的七折甚至五折，因為二手房價格瘋漲，財政稅收幾乎分不到一點羹，但它卻影響樓市預(yù)期，刺激大家去新房市場搶房子。

現(xiàn)在可以告訴大家，二手房指導(dǎo)價絕對是殺手锏，即便房東不按指導(dǎo)價賣房子，但銀行一定會按指導(dǎo)價放貸，中間的差價會勸退9成以上的購房者。這就是鐵一般的事實，須知深圳的中介都在瑟瑟發(fā)抖，二手房價中位數(shù)，短短一年每平米跌去了8000多元，成交縮水8成。

其實要的就是這個效果，將二手房流動性降到冰點，能買得起新房的去買新房，想想看為什么新房貸款完全不受影響，二手房貸款就幾乎停貸，原因也在這，二手房賣一套對財政沒半毛錢好處，要供應(yīng)，有新房就夠了。

在這個前提之下，可能有人要問了，未來房價會崩么？

不會的。

曾經(jīng)我們都認(rèn)為調(diào)控?zé)o法對抗市場規(guī)律，房價還會繼續(xù)漲，但事實證明這種觀點錯了，反之亦然，未來有一萬種辦法能遏制住房價下跌，在崩之前就能滅掉這種苗頭。

取而代之的是，未來會以房地產(chǎn)稅來讓房地產(chǎn)繼續(xù)為城市發(fā)展提供源源不斷的資金，中國城鎮(zhèn)存量房總市值超過450萬億元人民幣，即便扣除首套房免征或者人均XX平米免征，那每年也至少有幾萬億的收入。那些炒房的人，是時候分享一部分紅利了。共同富裕，不就是這么回事么？