原標(biāo)題：北京甲級(jí)辦公樓租賃遇冷 物流地產(chǎn)租金年增幅超10%

1月15日，仲量聯(lián)行舉辦“2019年第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2020年度展望”交流會(huì)。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)總結(jié)稱，“北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金小幅下滑，但是全年商業(yè)地產(chǎn)投資爆發(fā)式增長(zhǎng)，同時(shí)，物流地產(chǎn)租金已經(jīng)連續(xù)2年增幅超過(guò)10%，這是2019年北京商辦、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域迎來(lái)的新特征。”

外資涌入推高大宗交易成交額

“盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)，北京投資市場(chǎng)仍然實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，充分體現(xiàn)北京對(duì)投資者的高度吸引力。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。

2019年全年投資市場(chǎng)成交總額達(dá)到近800億元，其中辦公樓物業(yè)仍備受投資人青睞，成交金額占全年整棟交易總額的主體。

米陽(yáng)分析稱：“今年北京市場(chǎng)表現(xiàn)和抗壓能力優(yōu)于內(nèi)地其他市場(chǎng)，吸引投資者青睞，辦公樓物業(yè)仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別，成交金額約占2019年成交總額的70％。”

以第四季度為例，北京投資市場(chǎng)就錄得多宗重點(diǎn)成交，推動(dòng)了全年交易總額創(chuàng)紀(jì)錄。其中，安聯(lián)集團(tuán)和首峰資金（Alpha）以約78億元收購(gòu)了位于“大望京”區(qū)域的融新科技中心85%權(quán)益；GIC收購(gòu)麗澤匯亞大廈的剩余股權(quán)，成為該資產(chǎn)全資持有人。此外，高和資本接盤(pán)愛(ài)琴海購(gòu)物中心，萬(wàn)科以7.97億元收購(gòu)中糧萬(wàn)科半島廣場(chǎng)項(xiàng)目剩余股權(quán)。

仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“直到2019年底，市場(chǎng)中的投資者仍在持續(xù)追逐各類型投資機(jī)會(huì)，且有多宗交易仍在談判進(jìn)程中，因此預(yù)計(jì)市場(chǎng)投資活力在2020年將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。”

租賃活躍度下降導(dǎo)致甲級(jí)辦公樓租金微跌

截至2019年底，辦公樓市場(chǎng)租賃成交總量（基于建筑面積）已同比下降25％。

“受宏觀環(huán)境影響，租賃市場(chǎng)活躍度下降。但政策利好對(duì)市場(chǎng)的影響在年底前已開(kāi)始顯現(xiàn)，更有針對(duì)性的舉措有助于刺激并推動(dòng)金融行業(yè)需求提升。”張瑩表示。

同時(shí)，甲級(jí)辦公樓租金下跌觸發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，北京整體租金水平呈持續(xù)下滑趨勢(shì)，季度環(huán)比下降1.8％，與去年相比下降4.0％。由于經(jīng)濟(jì)下行已成定局，業(yè)主已采用更為靈活的租賃策略，特別是在空置率較高的CBD區(qū)域。

“由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)明顯回暖跡象，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)租金將在2020年進(jìn)一步下降，業(yè)主方將不斷尋求租金收益與入住率之間新的平衡點(diǎn)。”張瑩表示，“隨著更多項(xiàng)目入市、可供租賃的選擇增多，物業(yè)管理水平和樓宇品質(zhì)將愈發(fā)成為影響項(xiàng)目表現(xiàn)的重要因素，頭部項(xiàng)目與市場(chǎng)中其他項(xiàng)目將進(jìn)一步分化。”

物流地產(chǎn)租金迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)

值得注意的是，在全市甲級(jí)辦公樓租金整體下滑的同時(shí)，物流地產(chǎn)租金正在呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2019年北京全年共有超過(guò)38萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，是2005年以來(lái)的最高年度供應(yīng)量。

“下半年租金增長(zhǎng)有所放緩，但全年增長(zhǎng)率仍保持在兩位數(shù)的良好水平。鄰近市區(qū)、區(qū)位優(yōu)良的項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)上最有利的地位，特別是黃金地段可租賃面積緊缺，此類項(xiàng)目在2019年仍持續(xù)上漲租金。”米陽(yáng)表示，“在未來(lái)幾個(gè)月中，自2019年下半年以來(lái)趨緩的租金增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步深化，推動(dòng)2020年租金增長(zhǎng)更具可持續(xù)性。”

米陽(yáng)分析稱：“物流地產(chǎn)租金之所以在2018年和2019年迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，主要是供不應(yīng)求，物流已經(jīng)成為人們生活的必需，租金也呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是，今年隨著物流地產(chǎn)租金上揚(yáng)、土地供不應(yīng)求等原因，物流公司也面臨著外遷的選擇。”

記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 李項(xiàng)玲