中新經緯1月7日電 題：預計2022年房地產風險將陸續(xù)出清

　　 潘浩 貝殼研究院高級分析師

　　若將2021年得華夏房地產一分為二，我們發(fā)現(xiàn)，在上半場，行業(yè)進入了一個整合陣痛期；下半場，部分房企陷入信用危機。隨著政策不斷釋放積極信號提振市場信心，以及房企采用多種方式開展自救行動，已經讓行業(yè)初見修復。

　　我們相信，此輪行業(yè)風險出清后，房企得經營邏輯將繼續(xù)發(fā)生轉變。2022年，房地產行業(yè)也將會迎來新一輪得穩(wěn)定發(fā)展周期。

　　行業(yè)釋放全部風險仍需時日

　　根據貝殼研究院統(tǒng)計，2022年房企預計到期債務約為9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億得償債規(guī)模高位。從2022年月度到期債務情況來看，房企償債壓力集中在1月、3月、4月、7月，以上四個月得償債規(guī)模超過千億元，這將使部分房企在短時間面臨較大償債考驗，對房企在該節(jié)點得資金籌措、銷售回款、工程進度等方面都提出較高要求。

　　2022年，行業(yè)有251家房企需要償還到期債務，其中22家房企到期債務超過100億元，償債壓力仍保持高位。

　　總體來看，自2021年四季度，多家房企到期債務獲得展期，房企債務問題得到一定緩解，企業(yè)獲得了逐步解決問題得時間。

　　我們認為此輪針對行業(yè)得強監(jiān)管政策已經見頂，預計2022年一季度，房企融資額度將陸續(xù)恢復，銀行與金融機構貸款額度充足，針對行業(yè)需求也將適時有資源調配。金融端得率先釋放，將有利于保障房企開發(fā)資金到位以及購房者按揭貸款得充分發(fā)放。

　　寬信用、寬金融效應將會進一步提升行業(yè)預期，促進投資者與產業(yè)鏈內多方參與者信心得修復。由此共同保證新房市場得供應與成交。

　　我們預計2022年二季度開始，國內得新房市場將逐漸回暖，房企周轉效率回歸正常化，房企資金流動性得到實質性緩解。

　　房企未來發(fā)展需要運營模式得多重顛覆

　　房地產高負債、高周轉得發(fā)展模式已經走向終結。市場實踐證明，華夏化布局并不適合所有房企，企業(yè)過度多元化也會帶來相應得高風險。結合市場趨勢與行業(yè)發(fā)展，我們認為，未來房企需要顛覆性得轉變。

　　首先，房企經營得商業(yè)模式應嘗試轉變。我們可以借鑒與參考國外房地產長周期發(fā)展較好得模式，如“住宅開發(fā)模式與區(qū)域深耕模式”“綜合經營模式”“資產管理模式”“租售雙輪模式”等。

　　其次，房企業(yè)務結構轉變。如頭部房企綠地控股于2021年11月發(fā)布公告，公司所屬行業(yè)類別由“房地產業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”。這是企業(yè)基于本公司基建產業(yè)發(fā)展而進行了業(yè)務結構得適時調整。此外，企業(yè)還需要在資產配置、負債結構、組織管理等多方面進行相應轉變。經歷了此輪行業(yè)波動，房企對于風險管理，尤其是財務管理將會更加重視。

　　目前，華夏得房地產行業(yè)還在走向成熟得過程之中，其發(fā)展路徑往往是螺旋式上升得。華夏區(qū)域發(fā)展不平衡讓房地產行業(yè)依然有發(fā)展機會，城市更新、資產運營、租賃保障、養(yǎng)老地產等商業(yè)模式仍有很大得探索空間。(中新經緯APP)

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