這幾天很多傻乎乎的媒體和傻乎乎的磚家，都在傻乎乎的看杭州所謂的二手房中介平臺(tái)，所謂的個(gè)人掛牌房源顛覆中介行業(yè)？

上面這個(gè)鏈接是網(wǎng)站，打開這個(gè)網(wǎng)站可以發(fā)現(xiàn)一直顯示系統(tǒng)錯(cuò)誤，這個(gè)網(wǎng)站的所謂個(gè)人自住掛牌功能并非新功能！

現(xiàn)在登錄的結(jié)果顯示的是系統(tǒng)錯(cuò)誤。

不論是系統(tǒng)維護(hù)還是下線功能，作為一個(gè)受到巨大關(guān)注的所謂創(chuàng)新，這個(gè)網(wǎng)站都難負(fù)重任。

更關(guān)鍵的是，這并非新事物。

除了深圳還有上海、北京等城市也都嘗試過(guò)官辦二手房中介平臺(tái)：

到目前為止，全部失敗。

最近很多人非常疑惑，為什么杭州突然開始炒作這個(gè)所謂的官辦中介平臺(tái)？

首先：這只是官方宣傳自己工作，沒想到被少數(shù)媒體無(wú)知放大

這個(gè)平臺(tái)掛牌個(gè)人房源并非新事物：

2017年5月初上線的這個(gè)平臺(tái)一直可以個(gè)人自己登記房源。

產(chǎn)權(quán)人通過(guò)注冊(cè)賬戶申請(qǐng)房屋核驗(yàn)，核驗(yàn)通過(guò)后獲取房源編碼。

其次：杭州二手房監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，5年個(gè)人掛牌168套房

從2017年5月開始，這個(gè)平臺(tái)一共到現(xiàn)在個(gè)人自住掛牌房源只有168套，也就是說(shuō)平均每個(gè)月只有3套個(gè)人二手房掛牌。

第三：為什么中介不怕官辦中介平臺(tái)？房主不交中介費(fèi)+泄露隱私。

房源做廣告僅是二手房買賣最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)，一個(gè)普通購(gòu)房者想買房，需要看房、選房、談價(jià)格、簽約、過(guò)戶、貸款、交付等一系列復(fù)雜過(guò)程。

最值得注意的是，對(duì)于當(dāng)下國(guó)內(nèi)二手房中介費(fèi)來(lái)說(shuō)，收取中介費(fèi)是針對(duì)弱勢(shì)一方也就是購(gòu)房者，對(duì)于大部分業(yè)主來(lái)說(shuō)，反正自己不用叫中介費(fèi)，為什么要掛牌房源？而且需要承擔(dān)各種泄露隱私的可能性。

第四：中介怕什么？

那么為什么國(guó)內(nèi)中介收費(fèi)怨聲載道？其實(shí)影響的主要是兩方面，中介費(fèi)和雙邊代理制。

中介指在不同事物或同一事物內(nèi)部對(duì)立兩極之間起居間聯(lián)系作用的環(huán)節(jié)。對(duì)立的兩極通過(guò)中介聯(lián)成一體。

房地產(chǎn)中介自然也就是撮合二手房買賣雙方交易，所以如果你通過(guò)中介買賣二手房，簽署的買賣合同都是三方合同。

但在國(guó)外很少有中介，國(guó)外叫代理。買賣雙方都有一個(gè)代理。代理為了傭金自然就會(huì)保護(hù)自己服務(wù)對(duì)象的利益。

但在我國(guó)，很奇怪，中介費(fèi)是弱勢(shì)群體交，而中介還需要幫助強(qiáng)勢(shì)一方要求更高價(jià)格。

我國(guó)的中介從根源上的弊端，就是這個(gè)雙邊代理制，在任何情況下，一手托兩家，必然都會(huì)損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會(huì)聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)的一方去打壓弱勢(shì)一方。

這種交易情況下，市場(chǎng)如果是分散的，因?yàn)橹薪橹g的競(jìng)爭(zhēng)，所以對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)較小，因?yàn)橛行┲薪闉榱耸袌?chǎng)占有率，只能討好聚集弱勢(shì)一方向強(qiáng)勢(shì)一方協(xié)商。比如在2014-2015上半年（因?yàn)槭袌?chǎng)溫度不高，并非完全的賣方市場(chǎng)）互聯(lián)網(wǎng)中介利用低收費(fèi)討好并聚集購(gòu)房者，也的確獲得了一部分的市場(chǎng)份額。

但在2015-2016年，隨著市場(chǎng)的火爆，中介的畸形大擴(kuò)張，導(dǎo)致在交易市場(chǎng)，買方成為了絕對(duì)的弱勢(shì)群體，而這種滾雪球的變化，也就導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)失衡。買賣過(guò)二手房的人都會(huì)感覺到，在2015-2016年，不只是鏈家，基本所有的中介都在幫著房主挑戰(zhàn)你的價(jià)格底線。

因?yàn)檫@種模式存在，這種壟斷規(guī)模存在，事實(shí)上，起到了對(duì)二手房市場(chǎng)加杠桿的作用，當(dāng)然，最近市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)，下調(diào)也會(huì)起到加速下調(diào)的作用。

所以在北京、上海這樣的市場(chǎng)，二手房占比已經(jīng)高達(dá)80-90%，這種情況下，占據(jù)50%交易的中介的確意愿上是要求成交量高位的。

另外談中介費(fèi)的問題，一線城市平均一套二手房成交金額在500-600萬(wàn)左右，計(jì)算中介費(fèi)平均一套大約在15-20萬(wàn).按照城市的職工平均工資，大約是一年左右。如果按照很多傳播的3個(gè)月，相當(dāng)于中介費(fèi)降低到平均0.5%。

實(shí)際以前并非沒有過(guò)政策降低中介費(fèi)，但結(jié)果實(shí)際執(zhí)行中，基本所有二手房教育都按照最高的上限執(zhí)行了，而且從規(guī)范看，最近幾年政策已經(jīng)調(diào)整，只要明碼標(biāo)價(jià)，市場(chǎng)定價(jià)。

第五：針對(duì)中介的雷還在路上，肯定不是官辦平臺(tái)

左老板生前經(jīng)常說(shuō)兩句話，中介就怕成為高房?jī)r(jià)替罪羊和規(guī)定中介費(fèi)取費(fèi)。

從鏈家到貝殼，其實(shí)就是規(guī)避成為高房?jī)r(jià)替罪羊，平臺(tái)化。降低可能出現(xiàn)的單邊代理風(fēng)險(xiǎn)。

而現(xiàn)在看，更可怕的是政府規(guī)范收費(fèi)，1000萬(wàn)的房子和100萬(wàn)的房子服務(wù)一樣，中介費(fèi)差10倍的確不合理。

第六：總結(jié)

1：杭州的所謂官方中介個(gè)人平臺(tái)已經(jīng)上行5年，平均一個(gè)月有3個(gè)人上傳房源，對(duì)市場(chǎng)毫無(wú)影響。

2：這種所謂的官方平臺(tái)連系統(tǒng)穩(wěn)定都做不好，何談?dòng)绊懀@次被市場(chǎng)熱炒的背后主要是無(wú)知的媒體煽風(fēng)點(diǎn)火+群眾對(duì)高點(diǎn)位中介費(fèi)的確敏感。

3：10年前房?jī)r(jià)一平米1萬(wàn)的時(shí)候中介費(fèi)2%，現(xiàn)在一平米5-10萬(wàn)點(diǎn)位上漲到了3%，的確醞釀行業(yè)的雷暴。

4：房地產(chǎn)是大宗交易，最大的特點(diǎn)是復(fù)雜性，中介行業(yè)當(dāng)下最大的問題是雙邊代理制度下，全國(guó)無(wú)數(shù)的中介公司重復(fù)勞動(dòng)，一套房房源和購(gòu)房者有很多中介公司服務(wù)，重復(fù)勞動(dòng)最后體現(xiàn)到收費(fèi)上就必然顯得非常貴，購(gòu)房者感覺虧，中介也覺得冤枉自己沒賺多少錢。

這就需要關(guān)注一套規(guī)范房源系統(tǒng)的重要性，外國(guó)MLS包括貝殼一直想做的房源系統(tǒng)，地方政府應(yīng)該做的不是去中介，而是統(tǒng)一房源系統(tǒng)，降低中介服務(wù)成本，自然就可以約束中介服務(wù)收費(fèi)。1000萬(wàn)的房子和100萬(wàn)的房子成交服務(wù)勞動(dòng)其實(shí)差不多，但現(xiàn)在30萬(wàn)和3萬(wàn)的中介費(fèi)的確不合理。

二手房中介行業(yè)肯定會(huì)有更猛烈的監(jiān)管，但肯定不會(huì)是杭州這種動(dòng)不動(dòng)死機(jī)的所謂官辦平臺(tái)。