作者：劉曉博

最近，有兩個(gè)大城市的公寓價(jià)格，出現(xiàn)了大幅下跌。

它們是：長(zhǎng)沙和昆明。

如果你用“長(zhǎng)沙+公寓+大跌”來搜索，可以找到一堆如下的新聞標(biāo)題：

如果你再用“昆明+公寓+大跌”來搜索，也差不多：

關(guān)于昆明的公寓，媒體還報(bào)道了一個(gè)典型案例：

王女士向“都市時(shí)報(bào)”反映，她于2019年11月出資1400多萬元，買了巫家壩某樓盤一整層共14套公寓。“買來是打算做酒店的，我全款付清了4套房，還有2套是貸款，剩下8套共交了500多萬元分期款。當(dāng)時(shí)購買的價(jià)格是每平方米11000元不到一點(diǎn)。但是最近我朋友也買了這個(gè)樓盤，我才知道現(xiàn)在價(jià)格只是8000元/平方米左右。我真的覺得虧大了！現(xiàn)在希望開發(fā)商能把8套房的500萬元分期款還給我，其他付了款的6套，我就不管了。

王女士是否拿到了退款，沒有看到公開報(bào)道。一般來說，難度極大。

在目前市場(chǎng)氛圍下，開發(fā)商的資金鏈也非常緊張。王女士的購房款，十有八九被開發(fā)商支付出去了，因?yàn)槌薪ㄉ獭⒉牧瞎?yīng)商也等著用錢。

為什么長(zhǎng)沙、昆明的公寓價(jià)格大跌？

最主要的原因是當(dāng)前樓市普遍比較低迷，而公寓沒有限價(jià)（限跌）。

住宅有限價(jià)，限價(jià)的意思是控制漲幅，也控制跌幅，最近有10來個(gè)城市出臺(tái)了限跌令，比如江陰、唐山、沈陽、昆明等。

其實(shí)所有的城市住宅都限跌，只是沒有在近期發(fā)文而已，這是調(diào)控的重要手段，有點(diǎn)類似“跌停板”。

正因?yàn)樽≌小暗０濉保话憧刂圃?0%以內(nèi)，有的是5%以內(nèi)，所以一個(gè)城市住宅市場(chǎng)再差，也很難看到大跌。

但公寓就不一樣了。公寓一般不限價(jià)，只有在深圳等極個(gè)別城市，曾有限漲要求。

所以公寓就“先跌為敬”，率先“裸奔”了。

第二個(gè)原因，是長(zhǎng)沙、昆明的住宅本來就不稀缺，供應(yīng)偏于過剩，但公寓供應(yīng)量又很大。

上圖是長(zhǎng)沙市內(nèi)5區(qū)公寓的“去化周期”。所謂“去化周期”，是按照過去幾個(gè)月的平均銷量，目前庫存的公寓需要用多少個(gè)月才能賣完。

可以看到，芙蓉區(qū)的公寓去化周期高達(dá)93個(gè)月，也就是7.75年才能賣完，前提是不增加新的供應(yīng)量。其他幾個(gè)區(qū)，也大多在2到3年。

昆明的情況比長(zhǎng)沙有過之而無不及，據(jù)“報(bào)道”：截至2021年上半年，昆明公寓市場(chǎng)存量達(dá)448.7萬平方米，同比2020年同期增長(zhǎng)11%，去化周期達(dá)55個(gè)月。

持續(xù)降價(jià)后，在長(zhǎng)沙和昆明的核心區(qū)，位置、配套不錯(cuò)的公寓賣6000到7000元是非常普遍的現(xiàn)象，還有些位置不錯(cuò)的公寓跌破每平米6000元。

但在長(zhǎng)沙，有些景觀獨(dú)特的奢華公寓，仍然賣到每平米3.5萬元以上（一般帶奢華裝修），遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)住宅的價(jià)格。這些高價(jià)盤，把自己視作長(zhǎng)沙的“深圳灣壹號(hào)”。至于它們什么時(shí)候才能完成“去化”，只有天知道了。

長(zhǎng)沙、昆明的公寓慘狀，是否應(yīng)驗(yàn)了那句話：公寓是個(gè)坑？

很大程度上是這樣。

經(jīng)常看我文章的讀者應(yīng)該記得，我一般只建議大家買深圳和上海的公寓（均不限購）。而且必須是真正的商務(wù)公寓。

為什么會(huì)這樣建議？北京和廣州的商務(wù)公寓值得買嗎？

北京是沒有問題的，當(dāng)前商務(wù)公寓價(jià)格非常低，從長(zhǎng)期抗通脹的角度值得買。但問題是，北京的公寓都是限購的，你必須擁有北京住宅的購買資格，才能買公寓。而且個(gè)人買公寓不能貸款，你需要全款支付。

北京為什么這樣嚴(yán)厲“限商”？是因?yàn)橹伴_發(fā)商大打擦邊球，一度讓北京市場(chǎng)新房供應(yīng)的超過一半，是不限購的各種公寓。而中央要求北京紓解非首都功能，所以絕對(duì)不能容忍這種做法。

所以從2017年3月開始，北京的公寓限購、禁貸。其結(jié)果是公寓價(jià)格下跌，長(zhǎng)期跑輸大勢(shì)。

但北京公寓的租金不比住宅低，有的甚至還高一些。公寓的售價(jià)價(jià)格，普遍不到住宅的一半，所以北京公寓的租金回報(bào)率非常高。于是公寓成為北京有購房資格的人的重要投資紅利，外人很難染指。

廣州是最弱的一線城市，至今有兩個(gè)區(qū)尚未限購（從化、增城），這在北上廣深里是唯一的。廣州住宅供應(yīng)量偏大，住宅并不稀缺，而且有人才購房等渠道，所以公寓價(jià)值不高。

公寓不限購、價(jià)值高的，首推深圳，其次是上海。

深圳住宅供應(yīng)量和存量，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海，這讓深圳的商務(wù)公寓價(jià)值凸顯。而且，深圳的商務(wù)公寓有跟住宅平權(quán)化的傾向，比如已經(jīng)允許通煤氣了，很多區(qū)可以申請(qǐng)學(xué)位，有的區(qū)跟住宅差別已經(jīng)不大（比如鹽田區(qū)）。

就在昆明、長(zhǎng)沙公寓大跌的時(shí)候，深圳還出現(xiàn)了公寓搖號(hào)的情況——南山區(qū)華潤(rùn)城一批庫存的公寓現(xiàn)樓，由于購買者眾多，被迫采用搖號(hào)方式銷售。

上海的公寓也有價(jià)值，因?yàn)樯虾Ｏ拶彵容^嚴(yán)、戶口很難搞。再加上國家不斷給利好，上海的發(fā)展前景可期。

目前深圳和上海的公寓都沒有限購，其中深圳有限售（5年）。另外，公寓也沒有限貸。

但市場(chǎng)一直有傳聞?wù)f，上海公寓可能會(huì)限購，這個(gè)只能等官宣了。至于深圳，商務(wù)公寓已經(jīng)不批地了，只有之前拿地的還能繼續(xù)建設(shè)銷售。

深圳上海位置好、配套好的商務(wù)公寓，適合自有資金充裕、立足中長(zhǎng)線的投資者持有，作為養(yǎng)老工具是非常理想的。

所謂位置好，一定要是政府重點(diǎn)發(fā)展的片區(qū)。比如上海的虹橋商務(wù)區(qū)、浦東、五大新城等，深圳的南山、光明、寶安、福田，或者東部的一些特殊的片區(qū)（比如大運(yùn)等）。所謂配套好，最好是“地鐵+商業(yè)綜合體”的上蓋，或者在500米范圍內(nèi)。

而且，公寓也要有好的學(xué)區(qū)。萬一將來能申請(qǐng)學(xué)位了呢？其實(shí)深圳很多區(qū)已經(jīng)可以申請(qǐng)了，關(guān)鍵看孩子父母的社保年限、戶口年限，如果這方面積分高，即便的住公寓也可以申請(qǐng)到名校。

當(dāng)然，公寓這個(gè)大類別里，還有很多講究。按照權(quán)利來說，商務(wù)公寓級(jí)別最高，其次是商辦公寓、產(chǎn)業(yè)公寓、產(chǎn)業(yè)商辦公寓等。

有些城市里，還有住宅性質(zhì)的公寓。比如深圳的單身公寓，是R3住宅用地上開發(fā)的小戶型，其實(shí)質(zhì)是住宅，屬于限購范疇，但申請(qǐng)學(xué)位的時(shí)候可能被歧視；在比如在成都，光照不足的住宅也在不動(dòng)產(chǎn)證上注明是公寓，但其實(shí)就是住宅。

真正的公寓里，商務(wù)公寓是級(jí)別最高、權(quán)利最充分的。你買之前，可以在售樓處看土地證和合同樣本，看看里面關(guān)于土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)是如何寫的，尤其是合同樣本，必須是“商務(wù)公寓”才能簽，否則就可能是騙你的。

商辦公寓，是寫字樓改的，打了政策的擦邊球。但一些地方默許了，也就上市了，在合同里一般表述為“商辦”，而不是“商務(wù)公寓”，這種房子可能徹底沒有學(xué)位或者徹底無法落戶。但我也只能說“可能”，因?yàn)橛行┳罱K也能申請(qǐng)學(xué)位，完全看地方政府。

另外，在產(chǎn)業(yè)用地上，也會(huì)建設(shè)出類似寫字樓或者商務(wù)公寓的產(chǎn)品，一般是M0用地。其中的寫字樓，可能也被改為公寓。這種公寓，其實(shí)標(biāo)準(zhǔn)名稱叫“工業(yè)區(qū)配套宿舍”，其中批地時(shí)就是“宿舍”的，是真正的產(chǎn)業(yè)公寓；研發(fā)辦公用房改的，只能稱之為“產(chǎn)業(yè)用地上的商辦公寓”。前者權(quán)利更全一些，后者可能違規(guī)。

凡是產(chǎn)業(yè)用地上建設(shè)出來的房子，一般只能賣給企業(yè)。如果個(gè)人買，需要注冊(cè)一個(gè)公司，而且每年會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)稅，公司要年審（一般有中介機(jī)構(gòu)代理）。將來賣的時(shí)候，可以通過賣公司股權(quán)的方式避稅，但買方因?yàn)槭琴I公司股權(quán)，是無法貸款的。

還告訴大家一個(gè)規(guī)律，做成LOFT的公寓，往往是商辦公寓，而不是商務(wù)公寓。而且做成LOFT（兩層或者多層），一般是違法的。但很多地方?jīng)]有真正監(jiān)管，有的地方則要求拆除。

盡量買真正的商務(wù)公寓，盡量買深圳、上海重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)配套好的商務(wù)公寓，這是我對(duì)大家的建議。

當(dāng)然，在其他中心城市里，當(dāng)商務(wù)公寓的價(jià)格低于同地段住宅60%的時(shí)候，公寓的價(jià)值也會(huì)顯現(xiàn)。但公寓的流動(dòng)性不太好，主要是交易稅費(fèi)偏貴。未來隨著房產(chǎn)稅的改革，公寓交易稅費(fèi)偏高的局面可能會(huì)改觀。

價(jià)格超高的奢華商務(wù)公寓，比如深圳灣壹號(hào)之類的，屬于富人的玩具。投資效率肯定是非常低的，但富人自有他們的邏輯：

錢來的太容易了，幾個(gè)億放在手里也是貶值，也很難出境，怎么辦？花一兩個(gè)億買套奢華公寓玩玩吧，可以用來彰顯成功、接待合作伙伴、促成更大交易。這種公寓是很難漲，但畢竟可以保值。買輛好點(diǎn)的勞斯萊斯不也要1000多萬？車能保值嗎？

所以，咬著牙貸款買奢華公寓的，多少都有點(diǎn)“二”。沒有一次性付款能力的人，不建議買價(jià)格超高的奢華公寓，因?yàn)樗静皇呛玫耐顿Y——除非出現(xiàn)史無前例的大通脹。

當(dāng)前的中國，基本不可能出現(xiàn)大通脹。看看我們M2的走勢(shì)吧：

國家鐵了心，要維持人民幣幣值的穩(wěn)定。所以我們可以預(yù)見的通脹，仍然是常規(guī)的通脹，而非大級(jí)別的。