2021年，房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏，危機(jī)與機(jī)遇并存。在這一年，很多房地產(chǎn)大事發(fā)生，充滿了五味雜陳、人生百態(tài)。

時(shí)值年末，房產(chǎn)新聞盤點(diǎn)出“十大事件”，包括“深房理”被調(diào)查、恒大債務(wù)危機(jī)、美元債違約頻現(xiàn)、萬(wàn)科分拆物業(yè)赴港上市、首創(chuàng)置業(yè)退市、華夏幸福2000億償債計(jì)劃出爐等等，希望通過這些大事件窺探今年房地產(chǎn)行業(yè)得全貌。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏，發(fā)生很多大事，包括“深房理”被調(diào)查、房企頻頻爆雷、房企退市等。/IC photo

1、恒大陷入債務(wù)危機(jī)

今年，恒大潛伏已久得危機(jī)浮出水面。作為500強(qiáng)企業(yè)和曾經(jīng)規(guī)模蕞大得房企，恒大走到如今這一步令人唏噓。

今年6月，三棵樹商票得逾期事件成為恒大股債雙殺得導(dǎo)火索，緊接著恒大美元債危機(jī)來襲；7月，廣發(fā)銀行請(qǐng)求凍結(jié)恒大相關(guān)財(cái)產(chǎn)；8月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)約談恒大；9月，由于恒大理財(cái)產(chǎn)品無法兌付到期利息從而引發(fā)理財(cái)產(chǎn)品爆雷，恒大危機(jī)愈演愈烈。

與此同時(shí)，恒大方面也展開自救。9月，恒大高管簽下“保交樓”軍令狀，復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓成為恒大頭等大事；另一方面，恒大也在積極出售資產(chǎn)來化解危機(jī)，但是進(jìn)展不佳。由于債務(wù)虧空巨大，恒大于12月3日發(fā)布公告稱，首筆美元債違約。

蕞新得消息是，廣東省人民政府已經(jīng)派駐工作組來推進(jìn)恒大風(fēng)險(xiǎn)處置工作。對(duì)于恒大危機(jī)，央行、銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)，恒大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)資本市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行得外溢影響可控。目前，恒大危機(jī)還在發(fā)酵當(dāng)中，恒大未來得走向也值得繼續(xù)。

2、房企頻現(xiàn)美元債違約

今年以來，房企美元債違約事件持續(xù)發(fā)酵，信用危機(jī)不斷蔓延。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，先后有華夏幸福、花樣年、陽(yáng)光100華夏、新力控股、藍(lán)光發(fā)展、當(dāng)代置業(yè)、佳兆業(yè)、恒大等多家房企出現(xiàn)美元債違約；同時(shí)，中資美元債持續(xù)下跌，綠地控股、雅居樂、禹洲集團(tuán)等多家房企美元債出現(xiàn)大幅下跌。

面對(duì)持續(xù)蔓延得美元債危機(jī)，多家企業(yè)展開自救，紛紛回購(gòu)票據(jù)。目前，中梁控股、龍光集團(tuán)、融信華夏、弘陽(yáng)地產(chǎn)、陽(yáng)光城等多家房企多次回購(gòu)美元債來提振市場(chǎng)信心。

10月，China發(fā)改委外資司和China外匯局資本司聯(lián)合召集了包括萬(wàn)科、世茂、建業(yè)等8家房企開展中資房企外債專題座談會(huì)，相關(guān)部門也表態(tài)會(huì)支持房企合理合規(guī)得外債置換和償付需求，并且繼續(xù)要求房企不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

3、“深房理”被調(diào)查

深房理事件震驚了整個(gè)房產(chǎn)圈。“深房理”是微博得名，這位博主從小職員起步，有一定積累后開始創(chuàng)業(yè)，依靠炒房完成了個(gè)人財(cái)富積累，并且通過“搖籃會(huì)員”制，打造了一個(gè)炒房產(chǎn)業(yè)鏈。在個(gè)人簡(jiǎn)介頁(yè)面，自稱為深圳資深房產(chǎn)投資人。前年年他開始發(fā)展會(huì)員，培養(yǎng)所謂職業(yè)房產(chǎn)投資人。

今年4月初，名為“深房理裝修隊(duì)003”得微博用戶爆出“深房理”搖籃會(huì)員合伙炒房材料102份，震驚市場(chǎng)。4月8日，深圳住建局等七部門對(duì)“深房理”涉嫌違法違規(guī)線索開展聯(lián)合調(diào)查。

8月，深圳市發(fā)布對(duì)“深房理”聯(lián)合調(diào)查得進(jìn)展，經(jīng)初步查實(shí)，“深房理”涉嫌房產(chǎn)眾籌和代持、違規(guī)套取信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸等不同類別，問題貸款金額合計(jì)10.64億元，其中涉及經(jīng)營(yíng)貸3.8億元。目前，有關(guān)責(zé)任單位和人員已被依法依規(guī)問責(zé)和處罰。

4、首創(chuàng)置業(yè)退市

經(jīng)歷了18年在資本市場(chǎng)得“止步不前”，今年9月，首創(chuàng)置業(yè)終于實(shí)現(xiàn)私有化退市。

首創(chuàng)置業(yè)于2003年6月在港交所上市，但是，18年來股價(jià)與市值表現(xiàn)平平。首創(chuàng)置業(yè)方面表示，“之所以選擇私有化，因?yàn)樯鲜衅脚_(tái)已基本失去股權(quán)融資得優(yōu)勢(shì)。”今年9月30日9時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)在H股得上市地位正式撤銷。

作為北京市全資國(guó)有企業(yè)首創(chuàng)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重要平臺(tái)，首創(chuàng)置業(yè)私有化退市后走向何方引發(fā)業(yè)界。目前，完成H股退市后，首創(chuàng)置業(yè)成為首創(chuàng)集團(tuán)全資持有得非上市公司，其業(yè)務(wù)吸收合并至新公司“北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司”，未來發(fā)展聚焦三個(gè)方向，包括城市綜合開發(fā)、城市綜合運(yùn)營(yíng)、城市更新升級(jí)業(yè)務(wù)。

5、華夏幸福2000億償債計(jì)劃出爐

作為今年蕞早出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)得房企，經(jīng)過幾個(gè)月籌謀，華夏幸福超2000億元金融債務(wù)得清償方案在9月份出爐。該方案中對(duì)2192億元金融債務(wù)給出了清償方案，包括出售資產(chǎn)回籠資金約750億元；出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)約500億元；優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償約352億元；回籠現(xiàn)金兌付約570億元金融債務(wù)；以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立得信托受益權(quán)份額抵償；剩余約550億元金融債務(wù)由華夏幸福承接，展期、降息，通過后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展逐步清償。

回溯年初至今，華夏幸福屢現(xiàn)債務(wù)違約、到期未支付得情況，蕞終危機(jī)爆發(fā)。目前，華夏幸福各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)工作已逐步恢復(fù)，其旗下項(xiàng)目已經(jīng)基本按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工。

6、融創(chuàng)從“買買買”到“賣賣賣”

在“三道紅線”得壓力下，降負(fù)債、保現(xiàn)金成為今年房企得主旋律。蕞典型得就是融創(chuàng)華夏，今年上半年，融創(chuàng)華夏持續(xù)上演“買買買”，收購(gòu)廣西房企彰泰集團(tuán)，在土地市場(chǎng)大手筆拿地。但是進(jìn)入下半年，融創(chuàng)華夏在“買買買”上變得“低調(diào)”起來，在資產(chǎn)處置上則較為高頻，采用多種方式為公司 “輸血”。

住宅、酒店、商業(yè)等都成為融創(chuàng)華夏擺在貨架上得“貨品”。融創(chuàng)華夏將杭州兩項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方濱江，出售上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個(gè)項(xiàng)目，以及出售貝殼股份、配售股票融資等。融創(chuàng)華夏董事局主席孫宏斌曾公開表示：“融創(chuàng)需要優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，賣掉酒店、商業(yè)甚至一些樂園資產(chǎn)。”

7、萬(wàn)科分拆物業(yè)赴港上市

萬(wàn)科分拆物業(yè)上市得傳聞終于落地。今年11月5日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，擬分拆子公司萬(wàn)物云在港交所上市。對(duì)于上市得決策，萬(wàn)科方面表示，目前，萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟。

從否認(rèn)上市到上市，萬(wàn)科得態(tài)度有了逆轉(zhuǎn)。目前，萬(wàn)物云上市雖然沒有公布具體時(shí)間，但已經(jīng)是箭在弦上。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，選擇現(xiàn)在分拆上市是因?yàn)槿f(wàn)物云已經(jīng)展現(xiàn)出作為城市服務(wù)商得形象。

作為市場(chǎng)上公認(rèn)得巨頭，萬(wàn)物云得上市極具有市場(chǎng)看點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士也表示，雖然目前尚不確定萬(wàn)物云上市主體所涵蓋得內(nèi)容，但是，預(yù)計(jì)萬(wàn)物云上市后估值會(huì)位于行業(yè)頭部梯隊(duì)，市值也有望突破現(xiàn)有天花板。

8、物業(yè)并購(gòu)大潮來襲

今年正式拉開了物業(yè)并購(gòu)得大幕，出現(xiàn)了“大魚吃大魚”、“快魚吃慢魚”等現(xiàn)象，大型收并購(gòu)頻次增加。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生得并購(gòu)交易金額約315億元，相比上年年全年交易總額大幅增長(zhǎng)約198%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)熱潮或?qū)⒊掷m(xù)，帶動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

今年物業(yè)并購(gòu)多是以頭部物業(yè)企業(yè)為主，僅碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)三家企業(yè)得收并購(gòu)宗數(shù)占總數(shù)得約三分之一。以碧桂園服務(wù)為例，其收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富良環(huán)球以及鄰里樂控股這三宗得收購(gòu)金額即已超過180億元。

9、土地流拍高發(fā)

今年，華夏土地市場(chǎng)以三次集中供地得方式出讓土地。與第壹批集中供地得火熱情況形成鮮明對(duì)比，第二批集中供地中，包括北京、杭州在內(nèi)得多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地得流拍得現(xiàn)象。從華夏來看，僅第二批集中供地就有超百幅土地流拍。

對(duì)于第二批集中供地出現(xiàn)大面積土地流拍得原因，業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊，房企拿地明顯謹(jǐn)慎；另一方面，部分城市提高了地塊出讓門檻，包括準(zhǔn)入機(jī)制、拿地資金等，這也是土地流拍高發(fā)得原因之一。

隨著年末得到來，多個(gè)熱點(diǎn)城市第三批集中供地規(guī)則有所放松。但是，從上海、重慶等目前已經(jīng)完成土地出讓得城市來看，房企拿地積極性不高，土地市場(chǎng)仍然在降溫中，土地流拍現(xiàn)象有所減少。

10、新房、二手房銷售遇冷

今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷。隨著信貸政策得收緊，華夏多地新房、二手房銷售遇冷。根據(jù)China統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月，新房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)2015年5月以來得首次環(huán)比下跌。

進(jìn)入11月，新房、二手房房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)下跌得趨勢(shì)。據(jù)China統(tǒng)計(jì)局發(fā)布得11月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年11月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。其中，從環(huán)比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降；從同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅也持續(xù)回落。

感謝 徐倩

感謝 武新 校對(duì) 柳寶慶